El coste de vender un inmueble en Barcelona - como particular
Está obligado a pagar las ganancias patrimoniales si obtiene beneficio en la venta del inmueble:
- El impuesto sobre las ganancias patrimoniales es el coste principal de vender una propiedad en Barcelona. La cantidad se basa en la diferencia en los valores de la transacción (es decir, la diferencia entre lo que recibe por el inmueble y lo que pagó por el mismo al adquirirlo).
- Si usted es residente español, está exento de pagar este impuesto si, en los 2 años anteriores a la venta de la propiedad, compró una propiedad diferente por el mismo o mayor valor. Como residente, también está exento si es mayor de 65 años.
- El valor del impuesto depende de la ganancia obtenida en la transacción. Las tarifas se describen a continuación:
| Hasta 6,000 € | 21% |
| De 6,000 € a 24,000 € | 25% |
| Más de 24,000 € | 27% |
Al vender su propiedad, deberá también pagar la plusvalía municipal:
- La plusvalía municipal es un impuesto que supone un incremento en el valor del terreno sobre el cual está construído el inmueble, mientras usted fue propietario.
- El impuesto se calcula según el valor del terreno en el momento de la venta, y el número de años que fue propietario.
- Si no es residente español, será el comprador quien deberá pagar este impuesto.
- El impuesto debe pagarse al ayuntamiento de Barcelona en un plazo máximo de 30 días hábiles del día de la venta.
A los no residentes se les retendrá un impuesto del 3% del precio de venta:
- Debido al desconocimiento por parte de muchos extranjeros del impuesto sobre las ganancias patrimoniales, y debido a la dificultad en localizarlos posteriormente, a éstos se les cobra un impuesto del 3% sobre el precio de venta.
- Este impuesto deberá ser abonado por el comprador en un plazo de 30 días del día de la compra.
- Si el impuesto sobre las ganancias patrimoniales resultase ser inferior a este 3%, el vendedor tendría el derecho a reclamar el reembolso por la diferencia entre ambos, siempre y cuando presentase pruebas suficientes. Si el impuesto sobre las ganancias patrimoniales resultase ser superior, el vendedor tendría que abonar la diferencia.
El coste de vender un inmueble en Barcelona - como empresa
Si el vendedor del inmueble actúa como empresa o como persona de negocios legalmente registrada, estará obligado a pagar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales.
- Las ganancias patrimoniales son la diferencia entre el valor de transmisión (lo que paga el comprador por el apartamento) y el valor de adquisición (lo que pagó el vendedor en obtener la propiedad).
- Sobre estas ganancias, a las empresas y personas de negocios legalmente registradas, se les cobra un impuesto del 25-30%.
Además, las empresas deberán también pagar la plusvalía municipal, al igual que los particulares, y tal como se ha descrito arriba en dicha sección.
Para más información sobre los impuestos, se recomienda que hable con un abogado fiscal especializado en el sistema de impuestos en España.
Si está interesado en comprar un inmueble en España, hay varios costes de los cuales debe ser consciente. Este apartado explica lo que necesita saber sobre el sistema fiscal español.
Qualquier persona que compre un inmueble en España está sujeta a dos clases de impuestos:
a) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (o IVA según se aplique)
- En caso de comprar una vivienda de segunda mano, el comprador tiene que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si la vivienda es nueva, no se paga ITP sino IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Sólo se paga uno u otro, en ningún caso los dos. Los porcentajes varían según la comunidad autónoma. En Cataluña, ambos son del 10% en caso de compra de inmuebles. Ejemplo: Desea comprar un apartamento por 100,000 € y tiene más de 32 años. El apartamento en sí cuesta 100,000 €, pero debe añadirle un 10% a este valor debido al impuesto adecuado (ITP o IVA). El precio final, excluyendo todos los demás gastos e impuestos, es de 110,000 €.
- Existen tipos reducidos de este impuesto según la edad del comprador. Los inversores de 32 años de edad o menos, pagan sólo el 5%. Existen otras exenciones según la situación del inversor, detalladas a continuación.
- Un tipo reducido del 5% se aplica bajo las siguientes circunstancias:
1) Familias numerosas (con 3 hijos o más). En este caso, el inmueble debe ser la residencia habitual, y los ingresos totales de la familia no pueden superar el límite legal (aproximadamente unos 35,000 € anuales).
2) Gente joven (de 32 años de edad o menos). El inmueble debe ser la residencia habitual y el comprador no puede tener ingresos por encima del límite legal (aproximadamente unos 35,000 € anuales).
b) Impuestos de inscripción en el registro
- Los impuestos de inscripción en el registro son obligatorios para cualquier persona que quiera comprar un inmueble. Este impuesto debe pagarse a autoridades varias dentro del sistema fiscal español. A veces, el proceso puede parecer complicado. Por lo tanto, puede acordar con el notario que sea él quien distribuya los impuestos a las autoridades competentes.
- Los impuestos de registro suelen estar alrededor de 1,000 € - 2,000 €.
Si desea comprar un inmueble como empresa o persona de negocios registrada, debe pagar el IVA del 10%. Sin embargo, si tiene pensado vender dicha propiedad en un plazo de 5 años tras su adquisición, sólo tiene que pagar el 3%. Si, transcurridos los 5 años, todavía no ha vendido el inmueble, deberá abonar el 7% restante.
Ejemplo: Si compra un apartamento por 100,000 € y tiene pensado venderlo en menos de 5 años, el precio final con el IVA será de 103,000 €. Si, transcurridos 5 años, todavía no ha vendido el apartamento, deberá pagar los 7,000 € restantes. Estos precios no incluyen los gastos por el notario y los impuestos de registro.
El coste de ser propietario en Barcelona
En primer lugar, en cuanto a la fiscalidad, debe saber si es considerado residente español o no.
Se considera que son residentes españoles aquellas personas que:
- Permanezcan dentro del estado español más de 183 días por año natural - incluyendo ausencias ocasionales.
- Tengan su base principal económica o de actividad profesional dentro del estado español.
- Tengan cónyuge e hijos residentes en España.
Una vez haya comprado el inmueble y pagado el impuesto correspondiente (ITP/IVA), deberá considerar el resto de gastos: el IBI (Impuesto sobre los Bienes Inmuebles), cuotas de comunidad, impuesto sobre la riqueza (para no residentes), e impuesto sobre la renta (si alquila el apartamento).
- El IBI (Impuesto sobre los Bienes Inmuebles) es un impuesto obligatorio a pagar al ayuntamiento local. Este impuesto se destina a mejorar la infraestructura y la limpieza de la comunidad en cuestión.
- Los diferentes municipios suelen emitir los recibos correspondientes al IBI entre los meses de septiembre y noviembre. El coste suele ser de entre el 1.1% y el 2.0% del valor catastral del inmueble.
- En caso de incumplimiento del pago del IBI en el tiempo indicado, habrá una penalización del 10-20%. Para evitar esta situación, puede organizar transferencias automáticas con un banco español.
- Tanto residentes como no residentes deben pagar el IBI.
- La cuota de la comunidad se paga al presidente del edificio. Los costes se destinan al mantenimiento del mismo.
- El coste dependerá del edificio y del mantenimiento que sea necesario.
- Tanto residentes como no residentes deben pagar la cuota de comunidad.
Impuesto sobre la Renta para Residentes (IRPF)
El IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Persona Físicas) se paga por cualquier ingreso derivado de ser propietario de un inmueble en España (por ejemplo si lo alquila). Si paga el IRPF, recuerde rellenar los formularios necesarios para no pagar el impuesto sobre la renta de su país de origen.
Impuesto sobre la Renta para No Residentes (IRNR)
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) se calcula sobre cualquier ingreso generado por no residentes dentro de España, incluyendo ingresos por inmuebles (por ejemplo si alquila).
Impuesto sobre la Riqueza para No Residentes
- El impuesto sobre la riqueza (conocido también como impuesto sobre el patrimonio) se basa en el valor neto de la propiedad. Los no residentes pagan una cuota fija del 2.5% anual.
Ejemplo: Si es no residente y compra un inmueble por 100,000 €, y desea saber cuáles serán los costes anuales, debe considerar lo siguiente:
- Supongamos que el IBI está fijado en 400 € por el ayuntamiento local.
- La cuota de comunidad de su edificio es también 400 € anuales.
- El inmbueble está valorado en 100,000 €. El impuesto sobre la riqueza es del 2,5%, es decir que corresponde a otros 2,500 € anuales.
Si hacemos la suma de todos los costes, en este ejemplo deberá pagar 3,300 € anuales simplemente por tener este inmueble en Barcelona, sin contar costes por los servicios (luz, agua, etc.)
Cómo pagar los diferentes costes de compra de una propiedad en Barcelona
En efectivo o por transferencia bancaria a la cuenta de Casamona.
La reserva se hace por transferencia bancaria a la cuenta de Casamona, y nostros nos encargamos de pagar al vendedor.
Por transferencia a la cuenta o de Casamona o del abogado, los cuales se encargarán de pagar al vendedor.
Existe también la opción de quedar en persona y pagar en efectivo o con cheque bancario.
Por transferencia bancaria o con cheque de cuenta bancaria española.
En efectivo en el banco o con cheque bancario, o con targeta de crédito sea ésta española o de un banco de su país de origen.
Gas, electricidad, agua y cuota de comunidad
Por transferencia o con targeta de crédito española.
Por transferencia o con targeta de crédito española.
Certificado de Eficiencia Energética
Cualquier persona propietaria de un inmueble está obligada a tener un certificado de eficiencia energética. La calificación energética debe añadirse a todos los anuncios de la propiedad, documentos informativos y contratos.
El certificado tiene un coste de aproximadamente 200 € y una validez de 10 años. La propiedad debe ser inspeccionada por un técnico cualificado, el cual envía los resultados al ICAEN (Instituto Catalán de Energía), y éste será el responsable de dar el certificado al propietario.
El test de eficiencia energética evalua tanto la energía consumida como la energía emitida por la propiedad. Según los resultados se da una calificación de la A a la G (donde A es la más eficiente, y G la menos).
Es importante tener este certificado, ya que la multa por incumplimiento es de 300 € hasta 6,000 €. Sin embargo, hay exenciones y en los siguientes casos no es necesario obtener un certificado: edificios históricos u oficialmente protegidos, edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente para actividades religiosas, propiedades provisionales con un uso planificado de 2 años o menos, edificios (o partes de edificios) no residenciales y que no requieran mantener una temperatura confortable (como un almacén o garaje), edificios o partes de edificios que estén aislados y tengan una superficie útil de menos de 50 m2, propiedades que se someterán a obras extensas de renovación, y las propiedades que se usen menos de 4 meses al año (como una casa de vacaciones) siempre que el gasto energético sea inferior al 25% de lo que resultaría de su uso durante todo el año y el propietario lo declare como tal.
¡Nota importante!
Para evitar complicaciones, y asegurarse de que todos los impuestos y costes son debidamente pagados a las autoridades correspondientes, abra cuenta bancaria con un banco español. De este modo no tendrá problemas con las transferencias y en pagarlo todo a tiempo, evitando multas y posibles intereses. Casamona le ofrece un servicio para obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria por vosotros.
Casamona no se hace responsable de cualquier error en ninguna de las secciones de "Costes e Impuestos". En caso de duda, consulte con un abogado.
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